Бессент предупреждает Нью-Йорк: избрание Мамдани означает, что скоро попросят о финансовой помощи
После неожиданного выхода мэра Нью-Йорка Эрика Адамса из гонки в воскресенье, план социалистического кандидата в мэры Зорана Мамдани по заморозке арендной платы может привлечь еще больше внимания демократов, любящих халяву, но он вызывает обеспокоенность у лидеров рынка недвижимости и бизнеса, которые заявляют, что подобные прогрессивные политики привели к росту пустующих площадей, ухудшению состояния жилья и замедлению темпов строительства.
Мамдани сделал эту политику центральным элементом своей предвыборной кампании и публично обвинил Адамса в «выжимании денег из арендаторов» путем повышения арендной платы на стабилизированные квартиры. Его платформа: «Нью-Йорк слишком дорогой. Зоран снизит расходы и облегчит жизнь».
Чтобы воплотить свое видение в жизнь, он планирует заморозить арендную плату для всех стабилизированных арендаторов, построить более 200 000 новых стабилизированных квартир в течение 10 лет, ужесточить борьбу с арендодателями и привлечь 10 миллиардов долларов для своих инициатив по улучшению качества жизни за счет повышения ставки корпоративного налога до 11,5% и введения плоского налога в 2% для 1% самых богатых ньюйоркцев.
Последний мэр-социалист, Билл де Блазио, заявляет, что Мамдани на правильном пути в поддержке работающих и среднего класса ньюйоркцев, сталкивающихся с серьезными проблемами доступности жилья.
«Хотя я, конечно, не читал все предложения Мамдани, он в целом прав. Его видение в целом достижимо, хотя, несомненно, потребует некоторой балансировки и доработки на этом пути», — написал де Блазио в электронном письме Fox News Digital. Он также рассказал о своих растущих отношениях с 33-летним кандидатом и считает его очень умным и практичным и, если его изберут, он неизбежно найдет способ воплотить свое видение города в жизнь.
Заморозка арендной платы — не новость. Во время своего правления де Блазио просил Совет по жилищным нормативам (RGB), группу членов, которая решает, какое повышение арендной платы приемлемо для одного миллиона стабилизированных квартир города, пересмотреть и сбалансировать потребности арендаторов и арендодателей. В результате арендная плата была заморожена на стабилизированных квартирах с годовыми арендными договорами три раза: в 2015, 2016 и 2020 годах.
«Было очевидно, что затяжные последствия Великой рецессии, а позже, еще в большей степени, Covid, глубоко подорвали покупательную способность арендаторов, и это должно было быть учтено в процессе RGB», — добавил де Блазио.
В еще одной попытке защитить арендаторов в 2019 году, тогдашний губернатор Эндрю Куомо подписал закон о Стабильности жилья и защите арендаторов (HSTP), который включал защиту от выселений и ограничения на повышение арендной платы.
Целью этого закона, когда де Блазио был мэром, было обеспечение силы и долговечности законов о регулировании арендной платы, что, по его мнению, было жизненно важно, поскольку Нью-Йорк становился городом с все более высокой стоимостью недвижимости и аренды.
«Также было важно закрыть лазейки в разделе закона о крупных капитальных улучшениях, которые имели эффект поощрения некоторых арендодателей к непропорциональному повышению арендной платы или даже к выселению арендаторов», — сказал де Блазио, который продолжает отвергать идею, что прогрессивная жилищная политика автоматически убивает развитие.
«Во время моего правления мы добились огромного успеха в поощрении застройщиков к строительству», — сказал он. «Мы использовали соответствующие изменения зонирования, целевые субсидии и ускоренные государственные утверждения, чтобы стимулировать развитие, и это сработало».
Тем не менее, через несколько лет после его реализации стало все сложнее повышать арендную плату и поддерживать свойства в стабильном состоянии, что привело к снижению стоимости недвижимости, увеличению пустующих площадей и ухудшению состояния квартир.
По мере роста стабилизации арендной платы количество пустующих единиц также увеличивается, поскольку стоимость содержания объекта превышает доход от аренды. Данные исследования влияния HSTPA показывают, что мелкие арендодатели, владеющие 10 объектами или менее, пострадали непропорционально сильно по мере роста стабилизации арендной платы. В районах, где арендная плата в основном стабилизирована, уровень вакансий составлял один к четырем, или 25%.
Хотя и мелкие, и крупные владельцы портфелей недвижимости страдают от стабилизации арендной платы, исследование показывает, что для крупных собственников невыгодно ремонтировать квартиры после долгой аренды, что еще больше увеличивает количество пустующих площадей.
В то время как существующие арендаторы могут радоваться установленной государством арендной плате, их радость может скоро померкнуть, если квартиры придут в упадок.
Fox Digital спросил де Блазио, нашел ли Закон о стабильности жилья и защите арендаторов правильный баланс между защитой арендаторов и поощрением инвестиций в недвижимость. Хотя де Блазио заявляет, что он серьезно относится к опасениям собственников и считает, что существует ряд политик для решения этих проблем, он признал некоторые недостатки законов.
«Я особенно считаю, что государственные законы о регулировании арендной платы 2019 года нуждаются в пересмотре и изменении, чтобы стимулировать инвестиции в здания», — сказал де Блазио.
Пьер Деббас, основатель партнерства Romer Debbas, LLP, и ведущий нью-йоркский адвокат, очень резко высказался о предложениях Мамдани и резюмировал их тремя словами: разрушение по плану.
«Если вы собираетесь ввести заморозку арендной платы и не позволять ее повышать, когда процентные ставки почти утроились, и каждый поставщик услуг, необходимых для управления зданием, повысил свои тарифы, вы создадите дополнительные трудности на рынке и полностью уничтожите спрос на эту недвижимость», — сказал Деббас.
Новый опрос Fox News среди зарегистрированных избирателей Нью-Йорка показывает, что Мамдани, номинант Демократической партии и самопровозглашенный демократический социалист, лидирует в гонке с отрывом в 18 процентных пунктов при поддержке 45%. Куомо, баллотирующийся как независимый кандидат, находится на втором месте с 27%.
Штаб Мамдани не ответил на запрос Fox News Digital о комментарии.
