Владельцы кондоминиумов во Флориде пытаются «предвосхитить неизбежное», обращаясь к брокерам за выкупом
На солнечных береговых линиях Южной Флориды стареющие здания на набережной превращаются в джекпоты для редевелопмента, поскольку владельцы кондоминиумов все чаще выбирают контроль — и наличные — вместо неопределенности.
«Жильцы, собственники, понимают, как сложно поддерживать содержание зданий, и они понимают, что с каждым годом это становится все труднее и труднее из-за роста цен на все», — рассказал Fox News Digital казначей ассоциации домовладельцев кондоминиума Harbor в Норт-Бей-Вилидж Хуан Льоренте.
«Это прекрасная возможность жить на своих условиях, в общем-то. Вот что мы пытаемся сделать здесь — мы пытаемся предвосхитить неизбежное, выставив себя на рынок».
Ранее в этом месяце, после собеседований с почти дюжиной риелторских фирм, 29-квартирный кондоминиум на берегу залива объявил об эксклюзивном списке оптовой продажи здания с компаниями Blanca Commercial Real Estate и MSP Group. Выкуп дает потенциальному покупателю или застройщику возможность переосмыслить один из самых востребованных районов Майами на набережной, где в последние годы было реализовано новое строительство на сумму более 2 миллиардов долларов.
«Harbor Condominium уникален своим расположением. Конечно, все начинается с места на набережной в анклаве, который действительно переживает ренессанс редевелопмента», — также рассказал Fox News Digital генеральный директор MSP Group Деме Мекрас. — «Земель на набережной больше не производят, а Harbor Condominium расположен на участке площадью чуть более половины акра с таким зонированием, которое позволяет застройщику построить довольно значительную бутиковую жилую башню с роскошными апартаментами в качестве конечного продукта для этой площадки».
В то время как изначально застройщики сами искали возможности выкупа старых кондоминиумов после принятия закона Florida’s Condo 3.0, Harbor Condominium теперь является частью растущего тренда, когда правления кондоминиумов и их владельцы сами обращаются к брокерам за выкупом.
Принятый губернатором Роном ДеСантисом в начале 2024 года, менее чем через три года после обрушения Champlain Towers South в Серфсайде, закон ввел масштабные реформы — от того, как содержатся здания, до того, как управляются ассоциации кондоминиумов. Самые старые сооружения штата и их жители, вероятно, столкнутся с самыми дорогостоящими предстоящими специальными взносами.
«Крайне важно упомянуть, что именно изменилось в ответственности ассоциаций», — сказал Fox News Digital исполнительный вице-президент Blanca Кэри Коэн. — «После трагедии в Серфсайде и теперь, с новыми правилами, ассоциации должны полностью финансировать резервные фонды. В дополнение к полному финансированию своих резервов, они должны выполнить требования исследования резервов структурной целостности».
«Реальность такова, что не каждый владелец продает исключительно по финансовым причинам, — продолжил он. — Во многих случаях эта сделка рождена необходимостью. … Есть жители с фиксированным доходом, которые владеют квартирой и сталкиваются с тем, что сборы кондоминиума утроились».
Льоренте подчеркнул, что решение выставить здание на продажу исходило непосредственно от самих владельцев, движимых «всем понемногу» — от финансов и регулирования до простого реализма.
Сборы за кондоминиумы и ТСЖ в Южной Флориде усиливают давление на горячий рынок
«Что самое важное, за последние несколько лет… постоянный рост страховки и стоимости жизни, содержание в целом, так как наша собственность на набережной, — все это лишь делает чрезвычайно трудным для нашего сообщества поддержание [здания] и соответствие всем городским нормам», — сказал он.
«Что правление решило сделать, так это создать комитет по продажам с некоторыми из владельцев, которые живут там десятилетиями… Мы проводили собеседования [с фирмами] одну за другой, мы садились с ними и просили их объяснить весь процесс, всю ситуацию. И после этого отбора мы решили выбрать Blanca и MSP Group в качестве тех, кого мы хотим видеть представляющими нас на рынке», — пояснил Льоренте. — «Они очень прямолинейны. Они подробно объяснили шаг за шагом весь процесс. И мы пока чрезвычайно довольны проделанной ими работой».
Коэн сказал, что «ключ» — это прозрачность.
«Прозрачность между нами и владельцами квартир, — сказал Коэн. — Мы представляем продавцов. Мы не работаем на застройщиков. Мы работаем на отдельных владельцев, представляя их собственность наилучшим образом на рынке, и это наш девиз».
«Хотя мы представляем продавцов и действуем в их наилучших интересах, это исходит с точки зрения наличия довольно глубоких знаний о том, как работает девелопмент, — добавил Мекрас. — Мы можем понять, что делает возможность для застройщика, где риски, как их снизить … и эффективно донести это до сообщества».
Коллективные продажи квартир могут принести владельцам гораздо больше, чем индивидуальные listings, причем Коэн утверждает, что возврат инвестиций в три-пять раз выше. MSP Group также сообщили, что они закрыли более 15 сделок по ликвидации кондоминиумов, подобных сделке с Harbor Condominium.
Дорогие сборы за кондоминиумы во Флориде необходимы для безопасности зданий, утверждают риелторы
«Когда владельцы квартир смогли увидеть нашу репутацию, это также заставило их чувствовать себя спокойнее, что мы сможем завершить сделку», — сказал старший инвестиционный партнер MSP Сэм Мекрас.
Однако эксперты по недвижимости предупредили, что не все старые жилые здания соответствуют статусу золотой жилы.
«Не каждому владельцу кондоминиума в стареющей собственности так повезло, потому что часть рецепта успеха очень похожа на площадку Harbor. У нас есть то, что мы назвали бы участком с низкой плотностью застройки. Это всего лишь двухэтажный проект с 29 квартирами на чуть более половины акра … что позволяет провить масштабный редевелопмент», — отметил генеральный директор MSP. — «В западном, не имеющем выхода к воде сообществе, которое не имеет потенциала для редевелопмента, тем владельцам кондоминиумов не обязательно так повезет».
Глядя на жизнь после eventual продажи, волнение смешивается с некоторым беспокойством, поскольку Льоренте указывает, что реакция жителей — это смесь оптимизма, любопытства и concern о перемещении. Некоторые владельцы — коренные флоридцы, в то время как другие приехали из Южной Америки, Италии, Австралии и других мест — большинство из которых планируют остаться в Солнечном штате.
«Некоторые из пожилых владельцев, которые живут там десятилетиями, испытывают некоторое беспокойство», — сказал Льоренте. — «В основном, мы просто поддерживаем плавную коммуникацию и связываемся с ними, когда у нас есть какие-либо новости или обновления. … А некоторые чрезвычайно взволнованы возможностью получить наличные. … Но я думаю, самое важное здесь — понять причину и то, почему мы выходим на рынок».
Эксперт по недвижимости Майми развеивает опасения по поводу всплеска снятия домов с продажи
«Одна из вещей, которую мы сделали действительно хорошо, — это сели индивидуально с каждым владельцем и объяснили, когда мы это сделаем, сколько денег они получат, как они собираются найти альтернативное место для жизни и [что] они окажутся в лучшем финансовом положении, чем в здании, где у них возникают трудности с оплатой взносов», — сказал Сэм Мекрас. — «Каждая сделка должна работать на обе стороны».
«Мы фактически наблюдаем вторую волну миграции в Южную Флориду. Политический климат Северо-Востока способствует новой волне компаний, размещающихся здесь, в Южной Флориде. С этими переездами создается новый спрос на места, где живут их руководители и сотрудники», — сказал Коэн. — «Все хотят жить у воды. В этом преимущество Южной Флориды, в этом преимущество Норт-Бей-Вилидж … и это то, что Harbor предлагает застройщику».
