Генеральный директор OpenDoor Technologies (OPEN) о плане "Trump Homes" и влиянии ИИ на доступность жилья
Генеральный директор OpenDoor Technologies Каз Неджатян обсуждает взлетевшие акции компании на фоне новой программы 'Trump Homes', призванной повысить доступность жилья для покупателей-новичков. Он подчеркивает интеграцию ИИ для оптимизации процессов покупки и продажи недвижимости.
Распространено мнение, что жилищный кризис — это проблема молодежи, и именно поколения Z и миллениалы несут на себе основное бремя высоких цен.
Однако новые данные Федерального резервного банка Нью-Йорка и Housing Center Американского института предпринимательства раскрывают гораздо более тревожную реальность: спад в уровне домовладения происходит во всех возрастных группах.
"Профиль [покупателя] сместился с молодой пары, начинающей совместную жизнь, на состоявшегося профессионала, которого вытесняли с рынка целое десятилетие", — заявила Fox News Digital в среду Джеклин Билд из Douglas Elliman. — "Сегодняшний покупатель-новичок жонглирует гораздо большим количеством факторов, чем тот, кто покупал свой первый дом 20 лет назад. Они приходят на рынок уже с детьми, сложившейся карьерой, иногда с престарелыми родителями и с нулевым интересом к временному стартовому жилью. Они хотят чего-то, что поддерживает жизнь, которая у них уже есть. Проблема в том, что цены не скорректировались в соответствии с реальностью".
"Многие покупатели-новички приходят на рынок позже, с более высокими доходами и устоявшейся карьерой, но они также сталкиваются с гораздо более высокой стоимостью. На практике самое большое препятствие — это совокупная стоимость владения. Покупатели, конечно, оценивают цену, но они также сильно учитывают ежемесячные платежи, налоги и долгосрочные расходы на содержание", — также рассказала Digital основательница команды Katzen Team в Douglas Elliman Фрэнсис Катцен. — "Именно поэтому профиль покупателя эволюционировал, отражая более осознанного, финансово подготовленного покупателя, который подходит к процессу с долгосрочным мышлением".
Ключевая проблема не только в высоких ипотечных ставках, которые сейчас близки к историческим нормам, а в огромном разрыве между тем, что американцы получают на руки, и тем, сколько на самом деле стоят дома. Данные Housing Center Американского института предпринимательства, на которые ссылается Fortune, показывают, что в 2003 году медианная цена дома была в 4,3 раза выше дохода домохозяйства. В 2017 году — в 5,1 раза, но сегодня она выросла почти до 6 раз.
Частный дом в престижном районе Хьюстона, Техас, на фоне которого видны строители. (Getty Images)
Кроме того, в период с 2000 по 2022 год уровень домовладения снизился на 8–10% во всех возрастных когортах. Для группы "новичков" с годовым доходом от 50 000 до 75 000 долларов только 25% владели жильем в 2022 году по сравнению с 70–80% домохозяйств, зарабатывающих 175 000 долларов и выше.
"Покупатели идут на невероятно осознанные компромиссы. Некоторые выбирают дольше оставаться на месте и максимально использовать свое текущее пространство, вместо того чтобы переезжать в более дорогое жилье. Другие корректируют ожидания относительно размера, местоположения или состояния дома, чтобы остаться в рамках бюджета. Есть и временной компонент. Некоторые покупатели ждут большей ясности, в то время как другие действуют, надеясь обеспечить долгосрочную стабильность. В более широком смысле, переход на следующий уровень теперь требует гораздо более значительного финансового шага, поэтому каждое решение становится более осмысленным и стратегическим", — пояснила Катцен.
"Люди чувствуют себя в настоящей ловушке, они просто не переезжают, потому что расчеты не сходятся", — отметила Билд. — "Мы видим, что стартовое жилье по необходимости превращается в дом навсегда… Многие остаются на месте и строят новые дома на уже принадлежащем им участке, другие делают пристройку для дополнительного пространства или переоборудуют гараж в еще одну спальню, чтобы справиться, — это создает дополнительное давление на предложение. Мы также наблюдаем рекордное количество покупателей, получающих помощь от семьи, чтобы преодолеть финансовый разрыв. Мы даже видим, что некоторые семьи пересматривают планы завести больше детей, потому что у них нет места".
Митч Рошель раскрывает позитивную сторону вялого весеннего рынка жилья
Генеральный директор M2 Communities Митч Рошель обсуждает вялый весенний рынок жилья на фоне войны в Иране и неопределенности, а также программы Айовы и Коннектикута, помогающие покупателям-новичкам, в программе 'Varney & Co.'.
Со-директор Housing Center Американского института предпринимательства Эд Пинто предупредил Fortune, что текущая траектория создает постоянный класс арендаторов среди тех, кто уже не является состоятельным.
"Когда покупательная способность падает, меньше людей покупают дома в 28 лет — но также меньше покупают и в 38, и в 48. В результате происходит повсеместное снижение уровня домовладения. Менее состоятельных вытесняют, и эта тенденция одинакова для всех возрастных групп", — сказал Пинто.
"Поскольку пул покупателей-новичков в целом сокращается, маргинальные семьи повсеместно исключаются из него", — продолжил он. — "Пока цены стабильны, а доходы растут на 3% в год, доступность улучшается. Но разрыв все еще настолько велик, что если больше ничего не изменится, семьи с низким и средним доходом, оставшиеся в стороне, могут быть отрезаны от рынка на долгие годы".
Исследование AEI также выявило серьезный дефицит предложения как одну из причин проблемы с доступностью жилья, отметив, что "узкое место" — это не отсутствие желания покупать, а нехватка разрешенных земель под жилье начального уровня.
Американский застройщик дает отрезвляющую оценку "кризису" доступности жилья в США
Руководитель PMG Affordable Дэн Кокли рассказывает Fox News Digital о том, что может потребоваться, чтобы жилье снова стало доступным по всей стране.
Катцен согласилась, что ограниченное предложение значительно усугубляет напряжение на рынке жилья США.
"Одна из самых постоянных проблем — это предложение, особенно того типа жилья, которое ищут покупатели на начальном и следующем уровнях. Ограниченный запас снижает варианты выбора и поддерживает высокие цены. Во многих случаях проблема заключается не в спросе как таковом, а в его доступности", — сказала она. — "Когда правильный продукт выходит на рынок, он, как правило, быстро находит покупателя, потому что есть несколько покупателей, ищущих один и тот же тип дома. В более широкой перспективе существенное увеличение предложения оказало бы наибольшее влияние на улучшение доступности рынка".
