Застройщик США отрезвляет относительно "кризиса" доступности жилья в Америке
В течение многих лет покупателям жилья говорили, что рынок недвижимости в конечном итоге "нормализуется" — то есть, если процентные ставки по ипотеке снизятся или улучшится предложение, доступность вернется к чему-то, напоминающему допандемийные уровни, такие как 2019 год.
Но новые данные с Realtor.com предполагают, что такая версия рынка может никогда не вернуться, а возврат к допандемийной доступности потребовал бы сценариев, которые экономисты называют крайне маловероятными.
Цифры подчеркивают более суровую реальность для покупателей, указывает один эксперт: проблема доступности жилья в Америке не просто циклическая, а в значительной степени структурная.
"Это нереалистичный ориентир. Я считаю, что проблема на рынке жилья — это структурная проблема, которая существует уже десятилетиями", — заявил Fox News Digital руководитель PMG Affordable Дэн Кокли.
"Хотя может казаться, что в 2019 году все было более доступно, это движение в сторону недоступности продолжается уже очень давно", — продолжил он. "И потребуется много времени, чтобы хоть как-то на это повлиять".
"Я не думаю, что доступность вернется полностью к той точке, где люди будут чувствовать, что это посильно".
Чтобы рынок жилья США снова стал ощущаться доступным, недавний отчет Realtor.com показал, что для этого потребуется снижение ипотечных ставок примерно до 2,65%, рост медианных доходов домохозяйств примерно на 56% или падение цен на жилье примерно на 35%. Realtor.com определяет "доступным" как ипотечный платеж, составляющий около 21% от медианного дохода домохозяйства, по сравнению с более чем 30% в настоящее время.
"То, насколько радикальными были бы эти изменения в отношении процентных ставок, падения цен на жилье или роста доходов, просто показывает, сколько работы нам предстоит", — отреагировал Кокли. "Я должен сейчас похвалить администрацию Трампа за то, что она действительно ярко высветила эту проблему, потому что я думаю, что это будет действительно необходимо, и воздействие на все эти рычаги по максимуму будет чрезвычайно, чрезвычайно важно".
Федеральный директор по жилью Палте заявляет, что Трамп задействует Fannie и Freddie, чтобы сделать жилье "более доступным"
Кокли добавил, что не ожидает снижения ставок ниже примерно 3% или даже близко к этому уровню, отметив при этом, что медианные доходы не поспевали за стремительным ростом арендной платы и цен на жилье.
"Люди с низким или средним уровнем дохода, даже со средним-высоким, не смогли получить доступ и участвовать в этом росте стоимости активов, который был так фундаментален для американской мечты и который двигал рост чистого состояния людей", — пояснил он.
"Увеличение предложения — это, вероятно, одна из самых важных вещей, которые мы можем сделать и которые администрация может поощрить, чтобы помочь в этом кризисе", — сказал Кокли. "Аналогичные шаги — стимулы, [субсидии] для поощрения застройщиков строить доступное жилье на продажу — были бы очень желанны в этом секторе".
Попытки исправить одну сторону уравнения часто дают обратный эффект, сказал Кокли, потому что жилье находится на пересечении финансирования, заработной платы и долгосрочных ценовых трендов, которые опережали рост доходов.
"Вы воздействуете на один рычаг и слишком сильно снижаете процентные ставки — это, вероятно, показатель того, что экономика нездорова, а доходы не будут поспевать за инфляцией, которую это может вызвать", — сказал он.
На прошлой неделе администрация Трампа предложила две крупные федеральные жилищные политики, которые Кокли, по его словам, рассматривает с оптимизмом: поручение Fannie Mae и Freddie Mac выкупить до 200 миллиардов долларов ипотечных облигаций и предложение ограничить покупку частных домов крупными институциональными инвесторами.
"Политики по обе стороны прохода должны быть способны поддержать [это]", — сказал застройщик. "Я думаю, это как раз те большие структурные шаги, которые, на самом деле, в сочетании с другими мерами, могут действительно сдвинуть дело с мертвой точки... Это просто может психологически обнадеживать людей, что у них есть администрация, которая понимает, что справедливо, а что нет".
Для решения жилищного кризиса нужен "многосторонний подход", говорит Катрина Кампинс
Заглядывая в будущее рынка жилья, Realtor.com оценивает, что если ипотечные ставки сохранятся в районе середины 6% диапазона, а заработная плата и цены будут расти темпами 2025 года, возврат к допандемийной доступности может отложиться примерно до 2047 года — что подчеркивает глубину проблемы.
В конечном счете, Кокли утверждает, что погоня за прошлым — это ошибка, и что политики и более широкий сектор недвижимости должны сосредоточиться на перестройке структуры стоимости жилья для большей долгосрочной доступности.
Национальная жилищная декларация администрации Трампа "запоздала", говорит застройщик доступного жилья
"Я думаю, мы определенно рискуем нормализовать этот уровень доступности, эту катастрофическую проблему, которая у нас есть", — отметил он. "Психологически это плохо для создания семьи. Это плохо для создания рабочих мест. Это плохо для наших городов, для наших сообществ".
"Можно понемногу воздействовать на это через политику процентных ставок, но на самом деле нам нужно вернуться к обсуждению способов снизить стоимость жилья на продажу... Я думаю, что начать думать о способах разработки новых программ, которые способствуют созданию аналогичного доступного жилья, но которое может быть на продажу, и где люди могут чувствовать, что они участвуют в росте стоимости своего самого важного или, возможно, самого крупного актива, я думаю, будет критически важно при продумывании стратегии".
