«Мы достигли переломного момента»: магнаты недвижимости рассказывают, почему Флорида до сих пор выгоднее Нью-Йорка
Управляющий партнер PMG Райан Шир и исполнительный вице-президент Naftali Group Даниэль Нафтали рассказывают Fox News Digital о том, почему недвижимость в Южной Флориде превосходит нью-йоркскую, об ускоряющихся переездах корпораций и о том, как нулевой подоходный налог штата стимулирует долгосрочный рост.
Хотя недавние экономические данные предполагают, что Южная Флорида утратила свое ценовое преимущество перед Нью-Йорком, ведущие девелоперы утверждают, что цифры не отражают всей картины.
Ключевые руководители, стоящие за крупными жилыми небоскребами на Манхэттене и в Майами, утверждают, что Южная Флорида наверстывает упущенное после десятилетий недооцененной недвижимости, предлагая покупателям значительно большую долгосрочную ценность.
«Майами заслужил место среди величайших городов мира», — заявила Fox News Digital исполнительный вице-президент Naftali Group по маркетингу, продажам и дизайну Даниэль Нафтали. «По мере того как люди мигрировали сюда [и] сделали это место постоянным местом жительства, очевидно, все стало немного дороже... здесь открываются рестораны мирового класса, появляются самые удивительные культурные учреждения, развлечения, гостиничные группы — все, что люди действительно испытывают в крупных городах по всему миру. И, знаете, это действительно идет рука об руку».
«В глобальном масштабе Майами долгое время догонял Нью-Йорк, и это можно измерить по цене за квадратный фут, по общей сумме долларов, по ценам продаж, но Майами раньше торговался — как местный житель, я почти думал, что это странно, насколько дешевой была здесь недвижимость по сравнению с такими городами, как Нью-Йорк, Лондон или Лос-Анджелес», — также рассказал Fox Digital управляющий директор PMG Райан Шир.
«Сюда переехало много людей, и не только людей, но и компаний, и много известных личностей, и вы видите громкие заголовки о крупных сделках и крупных продажах, и это правда, и это замечательно для города. Я не думаю, что это отражает всю историю. Я думаю, что Майами по-прежнему город с выгодными ценами», — добавил он. «Я все еще считаю, что здесь выгодная сделка».
Вид на горизонт Майами и залив Бискейн. (Getty Images)
Недавний анализ Bloomberg данных Бюро экономического анализа США показал, что общая стоимость жизни в метрополитенском ареале Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич превысила стоимость жизни в большом Нью-Йорке. Анализ также показал, что расходы на жилье в Южной Флориде примерно на 5% выше, чем в Нью-Йорке и его пригородах. Кроме того, согласно данным Бюро статистики труда США, потребительские цены в Южной Флориде выросли на 36% с 2019 года, что представляет собой второй по величине всплеск инфляции среди крупных американских рынков, уступая только Тампе.
Цены на жилье в Южной Флориде выросли на 79% с начала пандемии, согласно данным S&P CoreLogic Case-Shiller, в то время как средняя годовая страховка домовладельца во Флориде составляет 8 292 доллара, что примерно в четыре раза превышает средний показатель по штату Нью-Йорк, согласно Insurify.
«Определенно, ценовой разрыв изменился. Но в конечном счете мы видим, что покупатели стали менее чувствительны к цене за квадратный фут, так как они стали более искушенными», — возразила Нафтали. «Мы видим, что наши покупатели думают обо всем: от образа жизни, услуг и удобств, отделочных палитр до действительно самого высокого качества. Так что люди действительно готовы платить эту надбавку».
Растущая стоимость жизни в Майами вызывает опасения по поводу доступности жилья
Бывший мэр Майами Фрэнсис Суарес обсуждает рост индекса потребительских цен в Майами на 36% с 2019 года, что делает его дороже Нью-Йорка. Он рассматривает доступность жилья для среднего класса и неминуемый коллапс Кубы.
«Любой, кто покупает жилье в нашем проекте сегодня, сможет увидеть рост его стоимости в ближайшие пять-десять лет», — сказала она.
Помимо затрат для покупателей жилья, девелоперы также сталкиваются с общенациональным давлением на кредитование и страхование. Однако Шир подчеркнул, что строительство высотного здания во Флориде остается гораздо более доступным, чем в Нью-Йорке.
«Строить во Флориде по-прежнему дешевле, чем в Нью-Йорке. И не на немного, а на приличную, значительную сумму», — сказал Шир. «Долг во Флориде такой же, как долг в Техасе... Банки кредитуют на национальном и глобальном уровне. Так что строить во Флориде по-прежнему доступно».
«Все относительно. Знаете, мы соотносимся с миром, в котором живем. Так вот, относительно Южной Флориды — темпы продаж выше, поглощение больше, чем мы видим на многих рынках... Это не особенность Майами. Я думаю, что Флорида в целом переживает очень хороший момент. И это продолжается уже некоторое время, и я не думаю, что это остановится», — сказал Шир.
Горизонт Манхэттена виден на рассвете с обсерватории на 86-м этаже Эмпайр-стейт-билдинг 3 апреля 2021 года в Нью-Йорке. (Getty Images)
Флорида остается одним из девяти штатов США без индивидуального подоходного налога, в то время как высокооплачиваемые работники в Нью-Йорке сталкиваются с комбинированной ставкой подоходного налога штата и города почти в 14,8%. Данные ATTOM показывают, что налоги на недвижимость в районе Майами выросли на 62% с 2019 года. Тем временем избиратели Флориды в ноябре рассмотрят поправку к конституции, которая освободит первые 250 000 долларов стоимости основного жилья от налогов на недвижимость, за исключением сборов школьных округов.
«Во Флориде, безусловно, все еще есть налоговые льготы. Это очевидно. Однако мы видим, особенно в люксовом сегменте, что глобальные покупатели люксовой недвижимости не выбирают между Нью-Йорком и Флоридой. У большинства таких покупателей есть дом в обоих местах. Так что налоговая выгода от пребывания во Флориде, несомненно, есть», — сказала Нафтали.
«Это просто математика. Эффективная налоговая ставка в Нью-Йорке, я полагаю, если вы находитесь в высшей налоговой категории, составляет где-то от 50 до 55%, в зависимости от района и так далее. Здесь нет подоходного налога штата и нет городского налога. Так что высшая налоговая категория устанавливается федеральным правительством, и это все. Это математика. Если кто-то скажет вам иное, это не мнение, это просто факт», — утверждал Шир.
«Я думаю, люди наконец поняли, что жизнь во Флориде может просто быть той лучшей жизнью, которую они хотят, и это бесценно».
«Я прочитал бесчисленное количество статей о том, что налоги на недвижимость растут невероятными темпами. Что ж, дело не в том, что налог на недвижимость растет. Просто недвижимость стала дороже. Дело не в том, что меняется налоговая ставка», — продолжил он. «Но если вы хотите пойти в город, который отвечает всем этим требованиям, которые кто-то ищет — огромный рост, огромное количество рабочих мест, большое население, высотные здания и так далее, — я думаю, найти такой невозможно. Так что, возвращаясь к вопросу относительности, все относительно следующего варианта. Я думаю, как вариант, лучше Южной Флориды ничего нет».
Данные Бюро переписи населения США показывают, что медианный доход домохозяйства в метрополитенском ареале Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич в 2024 году составил 80 625 долларов, что примерно на 1000 долларов ниже общенационального медианного показателя в 81 604 доллара. Девелоперы также указали на инфраструктуру, разрешительные процедуры и расширение школ как на усилия по удовлетворению будущего роста населения в Южной Флориде.
Хотя местные медианные доходы могут отставать от общенациональных показателей, Шир отметил, что экономический двигатель региона принципиально меняется, поскольку крупные работодатели переносят свои штаб-квартиры, а не просто открывают небольшие филиалы.
Новая кампания на билбордах называет мэра Нью-Йорка Зорана Мамдани «Разработчиком года» Флориды
Генеральный директор Торговой палаты Флориды Марк Уилсон рассказывает Fox News Digital о намерении новой рекламы на Таймс-сквер, направленной против Зорана Мамдани, в то время как бизнес и богатство бегут из Нью-Йорка во Флориду.
«Переезжают не только люди. Люди переводят сюда свои компании», — объяснил Шир, отметив, что PMG перенес свою основную штаб-квартиру из Нью-Йорка в Майами. «Мы достигли переломного момента, когда вы видите компании... которые водружают свой флаг в Майами и строят компании или переводят свои существующие компании в Майами».
«Я думаю, что, особенно в Майами, люди продолжат сюда переезжать. Как мы уже сказали, это больше не сезонное место, верно? Здесь есть все», — сказала Нафтали. «Это непрерывный прогресс. Так что, когда вы говорите о следующих пяти годах, будет только лучше. Так что, если вы можете войти сейчас и инвестировать в новый проект здесь, я думаю, это отличная инвестиционная возможность».
«Спросите людей: где вы хотите провести остаток своей жизни?» — сказал Шир. «Не все определяется ценой за квадратный фут, и я все еще думаю, что здесь выгодное вложение, но я думаю, что во Флориде дело в гораздо большем... Рабочие часы, качество жизни, погода, подоходный налог штата, рестораны, кто здесь находится. Я имею в виду, культура Майами сейчас невероятна... как нам повезло испытывать культуры мира в одном городе? По сути, люди переезжают сюда и продолжают переезжать не только потому, что вы экономите на налогах или здесь хорошее солнце. Я думаю, люди наконец поняли, что жизнь во Флориде может просто быть той лучшей жизнью, которую они хотят, и это бесценно».
