Если 2025 год был переломным, то 2026-й станет годом «стабилизации» на рынке коммерческой недвижимости, заявляет топ-менеджер
Рефинансирование может не окупиться для большинства домовладельцев, планирующих переезд в ближайшее время, считает старший экономист Realtor.com Джейк Криммел.
Ключ к рефинансированию, по его словам, в понимании, переходит ли планируемый переезд за черту так называемой «точки безубыточности» — момента, когда первоначальные затраты перекрываются экономией от более низкой ставки.
«Имеют значение размер кредита, оставшийся срок и, что самое важное, как долго заёмщик планирует оставаться в своём доме», — сказал Криммел, отметив, что «эмпирическое правило — это разделить затраты на оформление на ежемесячную экономию».
Хотя Федеральная резервная система снизила процентные ставки в третий раз подряд, это не обязательно означает, что ипотечные ставки упадут. На них напрямую не влияют решения ФРС по ставкам, они тесно следуют за доходностью 10-летних казначейских облигаций.
Даже несмотря на то, что регуляторы дали понять, что в новом году может быть только одно снижение ставки, поскольку они приближаются к нейтральному уровню, экономисты ожидают небольшого снижения ипотечных ставок, которые в следующем году будут колебаться около 6,3%.
Хотя это снижение незначительно — всего лишь со среднего уровня 6,6% в 2025 году — оно порождает вопросы о рефинансировании, сказал Криммел.
Рефинансирование не бесплатно — домовладельцам всё равно нужно платить затраты на оформление нового кредита, поэтому важно, чтобы экономия от сниженных ежемесячных платежей со временем перевешивала эти затраты, сказал Криммел.
Рефинансирование имеет смысл только тогда, когда новая ипотечная ставка примерно на 0,5–1 процентный пункт ниже текущей ставки домовладельца, поскольку это даёт достаточную экономию, чтобы оправдать расходы на рефинансирование, считает Криммел.
Сегодня у большинства домовладельцев ипотечные ставки значительно ниже текущих рыночных, поэтому рефинансирование принесёт им убытки. Это явление широко известно как «эффект блокировки» (lock-in effect). Например, сегодня только люди с ипотечной ставкой 6,65% или выше достигли бы той точки безубыточности, где рефинансирование могло бы окупиться. В настоящее время более 80% домовладельцев имеют ставки по ипотеке ниже 6%, что означает, что лишь небольшая группа заёмщиков сможет в ближайшее время извлечь выгоду из рефинансирования.
Так что если кто-то планирует переехать в скором времени, рефинансирование, по словам Криммела, «скорее всего» не будет того стоить.
Больше всех выиграют те, кто купил дома недавно — в последние два-три года — когда ставки находились в диапазоне от 7% до 8%. Даже небольшое падение рыночных ставок может сделать для них рефинансирование привлекательным, дав преимущество более 1%. Но у этих заёмщиков, как правило, большие суммы кредитов, и они планируют оставаться в своих домах как минимум ещё пять лет, поэтому экономия от рефинансирования для них важнее.
Между тем, любые небольшие снижения ставок «довольно несущественны» для домовладельцев, которые «вне игры» или «заблокированы» низкими ставками в 3–4%.
Домовладельцам также нужно помнить, что дело не только в средних объявленных ипотечных ставках, а в той ставке, которую они могут получить сами. Кредитная история, первоначальный взнос и поиск предложений чрезвычайно важны и могут иметь большее значение, чем колебания политики ФРС, считает Криммел.
