Пока не улучшится ситуация с недвижимостью, мы не сможем праздновать победу в этой экономике: эксперт по рынку
Взлетевшие расходы на жилье в Нью-Йорке стали определяющей проблемой для избирателей на выборах мэра Большого Яблока, но политики и экономисты разделились во мнении относительно правильных долгосрочных решений для ее решения.
В теории, заморозка арендной платы может показаться быстрым и простым ответом на кризис доступности. Однако эксперты говорят, что это может в долгосрочной перспективе навредить рынку недвижимости города, отпугивая инвестиции и ухудшая доступность для квартир, не попадающих под регулирование.
В ходе своей предвыборной кампании Зоран Мамдани, называющий себя демократическим социалистом, который баллотируется в мэры на платформе снижения стоимости жизни для работающих ньюйоркцев, заявил, что более 2 миллионов жителей живут в квартирах с регулируемой арендной платой, которые «должны быть основой экономической безопасности». В случае избрания он пообещал заморозить арендную плату для этих арендаторов и использовать все доступные ресурсы для расширения доступного жилья.
Шэннон МакГейн, главный директор по адвокации Национальной ассоциации риелторов, предупредила, что заморозка арендной платы исторически давала обратный эффект.
«Застройщики неохотно строят в районах, где их объекты могут попасть под контроль арендной платы», — сказала МакГейн, отметив, что по всей стране уже наблюдается дефицит около 5 миллионов единиц жилья.
«Они [заморозки арендной платы] отпугивают дополнительное предложение, которое как раз и создало бы больше жилых единиц низкого и среднего ценового диапазона», — сказала МакГейн. «Реальное решение — строить больше жилья, а не препятствовать самим инвестициям, необходимым для его создания».
Эта озабоченность находит отклик на городском уровне: генеральный директор Нью-Йоркской квартирной ассоциации (NYAA) Кенни Бургос предупредил, что такая политика может заставить застройщиков с опаской относиться к инвестициям в Нью-Йорк.
«Я не знаю ни одного инвестора или застройщика, который захотел бы строить в городе, где мэр угрожает ограничить доходы и возможность окупить разработку этих проектов», — сказал Бургос. «Так что у нас просто будет гораздо меньше желающих строить необходимое нам жилье, в котором, как признает Зоран, мы так отчаянно нуждаемся».
Эд Элсон, бизнес-аналитик и соведущий подкаста «Prof G Markets», отметил, что арендная плата определяется силами спроса и предложения.
«Решение проблемы высоких арендных ставок, следовательно, заключается в увеличении предложения и стимулировании строительства. Парадоксально, но заморозка арендной платы демотивирует строительство, что приводит к еще большему росту арендной платы во всех остальных местах», — сказал Элсон.
Он охарактеризовал заморозку арендной платы как «слишком хорошую, чтобы быть правдой» политику, которая в конечном итоге не достигнет цели общества по смягчению кризиса стоимости жизни.
Алекс Армлович, член Совета по руководящим принципам арендной платы Нью-Йорка (RGB) и старший аналитик жилищной политики в Центре Нисканена, заявил, что поддерживает цель расширения доступного жилья, написав в X, что он «в восторге от работы с Зораном, чтобы сделать жилье в Нью-Йорке более доступным и обильным».
Но он также не согласен с подходом Мамдани, потому что он не решает проблему стоимости аренды на свободном рынке, которая и является движущей силой этого кризиса. Проблема в том, что многие его избиратели этого не понимают, сказал он.
Послание о доступности находит отклик у людей, наиболее пострадавших от экстремально высоких арендных ставок, но эти люди не получат облегчения от этой политики, сказал Армлович.
«Арендаторы по рыночным ставкам — вот кто действительно страдает и кто больше всего воодушевлен и заряжен посланием о доступности, даже though заморозка арендной платы на них не повлияет. Это очень иронично», — сказал Армлович. «Большая проблема в Нью-Йорке — это наш свободный рынок, верно? С регулируемой арендной платой все отлично».
Бургос заявил, что заморозка арендной платы направлена на самое доступное жилье в Нью-Йорке. Предложение заморозить арендную плату касается около 1 миллиона единиц жилья с регулируемой арендной платой, медианная арендная плата за которые составляет около 1500 долларов, сказал Бургос, ссылаясь на данные обследования жилищного фонда и вакансий Нью-Йорка за 2023 год.
Бургос сказал, что на Манхэттене во многих зданиях есть смесь регулируемых и свободных единиц — то есть некоторые квартиры имеют регулируемую арендную плату, а другие — нет.
«Итак, что произойдет: если владелец недвижимости получит заморозку на половину этих единиц, то рост затрат на страховку, налог на имущество, труд, топливо, все, что можно представить, перекладывается на рыночных арендаторов. Таким образом, ваш сосед, ваш сосед по свободному рынку, будет субсидировать заморозку арендной платы в этом здании», — сказал Бургос.
Однако Армлович одобрил предложение Мамдани о добавлении 200 000 субсидируемых жилых единиц, заявив, что это дополнило бы частный рынок, а не заменяло бы его, и могло бы помочь смягчить низкие уровни вакантности в городе, что критически важно для предоставления арендаторам большего влияния на переговорах.
«Пока он честен в этом, это очень обнадеживает. Мы можем получить больше предложения на рынке и повысить уровень вакантности. Более высокий уровень вакантности дает арендаторам переговорную силу», — сказал он. «Вы хотите, чтобы арендодатели бегали за арендаторами, а не арендаторы стояли в очередях за квартирами».
Армлович отметил, что без нового строительства город будет и дальше сталкиваться с низким уровнем вакантных площадей и растущим влиянием арендодателей, что ведет к дальнейшему росту рыночной арендной платы.
