Рынок кондоминиумов Флориды принимает новые изменения в сторону прозрачности, в то время как застройщики глотают «ядовитую пилюлю»
Глава отдела жилой недвижимости и адвокации MIAMI REALTORS Даниэль Блейк и агент Douglas Elliman Джессика Джулиан рассказывают Fox News Digital о двух недавних юридических изменениях на рынке кондоминиумов Флориды.
Десятилетиями покупка кондоминиума во Флориде была прыжком веры, прикрытым пальмами и видом на океан. Но в новом году завеса секретности приподнялась.
Благодаря новому закону об обязательной цифровой прозрачности и знаковому судебному решению, которое вручило застройщикам так называемую «ядовитую пилюлю», баланс сил в Солнечном штате резко изменился.
«Я думаю, что ситуация определенно выправляется», — сказала Fox News Digital о состоянии рынка кондоминиумов агент Douglas Elliman в Палм-Бич Джессика Джулиан. «Я бы сказала, что в прошлом году мы видели, что этим старым зданиям приходилось тяжело, на них было не так много покупателей. Все немного боялись ступить в старое здание после того, что произошло в Майами в Серфсайде. И теперь, когда взносы выплачиваются и ремонты делаются, мы определенно видим эту коррекцию».
«Думаю, импульс — это, наверное, лучшее слово, которое у нас есть. Ситуация стабилизировалась. Мы будем двигаться вперед… И снова, спрос здесь, в Южной Флориде, очень сильный», — также рассказала Fox News Digital глава отдела жилой недвижимости и адвокации MIAMI REALTORS Даниэль Блейк.
СТАРЕЮЩИЕ ПРИБРЕЖНЫЕ КОНДОМИНИУМЫ ФЛОРИДЫ СТАНОВЯТСЯ ЗОЛОТОЙ ЖИЛОЙ, ПОКА ВЛАДЕЛЬЦЫ ПОЛУЧАЮТ ВЫКУП ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Первый крупный сдвиг 2026 года включает положения, вступившие в силу в соответствии с Законопроектом Палаты представителей 913, который требует от ассоциаций с 25 и более юнитами иметь выделенный безопасный цифровой портал, где потенциальные покупатели могут увидеть выписки из банка кондо, детали резервных фондов и даже структурные отчеты здания.
Спасательная вышка стоит на пляже в солнечный день перед кондоминиумами 16 августа 2023 года в Майами, Флорида. (Getty Images)
«По щелчку кнопки вы можете зайти туда, посмотреть все эти документы — включая бюджет — прежде чем сделать предложение», — сказал Блейк. «Мы большие сторонники этого. Это приносит прозрачность и подотчетность, и мы продолжаем это продвигать».
«Это делает рынок кондоминиумов более предсказуемым. Так что кондо, которые откладывали формирование резервов или имели отложенные проблемы со своим зданием, видят гораздо больше текущих переговоров», — отметила Джулиан, — «тогда как у зданий, которые думали наперед и полностью сформировали резервы, есть конкурентное преимущество на рынке».
По данным REALTORS, в Майами-Дейд 65% активных предложений составляют старые кондоминиумы, а продажи в диапазоне от 200 000 до 400 000 долларов выросли на 21% в годовом исчислении, несмотря на растущие страховые расходы и взносы. Эксперты высказались о том, являются ли покупатели смелыми или просто жаждут получить свой кусочек рая.
Взлет продаж старых кондоминиумов Флориды — ситуация «выигрыш-выигрыш», объясняют эксперты
Ассоциированный брокер Compass Скотт Диффендерфер и глава отдела приобретений BH Group Алекс Тух рассказывают Fox News Digital о том, почему старые кондоминиумы Южной Флориды в настоящее время продаются быстрее, чем новые.
«Мне хотелось бы сказать, что это все благодаря нашей адвокационной работе. Я имею в виду, прозрачность действительно важна, но я думаю, что это больше связано с рыночными условиями. А в Южной Флориде рынок очень горячий. Все хотят переехать сюда. Погода абсолютно прекрасна. Люди хотят этим воспользоваться. И это действительно последний доступный инвентарь, который у нас есть, и они его скупают», — объяснила Блейк.
«Ко мне обращается много покупателей, которые стремятся перебраться сюда, в Южную Флориду, но они очень хорошо информированы. Обычно они приходят ко мне, уже проведя свою комплексную проверку», — добавила Джулиан. «Они, возможно, уже определились со зданиями. Они изучили другие, выяснили, какие из них выглядят немного слабыми по результатам исследований резервных фондов».
Второй крупный сдвиг на рынке кондоминиумов Флориды — недавнее судебное решение по делу «Бискейн 21», которое установило правовой прецедент, фактически предоставляющий небольшому числу удерживающихся владельцев, всего 5-10%, право блокировать крупные проекты редевелопмента, если исходная декларация требует единогласного согласия.
СТАРЫЕ КОНДОМИНИУМЫ ЮЖНОЙ ФЛОРИДЫ ТЕПЕРЬ ПРОДАЮТСЯ БЫСТРЕЕ, ЧЕМ НОВОСТРОЙКИ, НА ФОНЕ КРИЗИСА ДОСТУПНОСТИ
Джулиан назвала это решение «ядовитой пилюлей» для застройщиков, которые рассматривали старые прибрежные здания Майами как главные цели для сверхроскошных преобразований.
Владельцы кондоминиумов Флориды пытаются «предвосхитить неизбежное», обращаясь к брокерам по поводу выкупа
Казначей кондоминиума Harbor Хуан Льоренте, исполнительный вице-президент Blanca CRE Кэри Коэн и генеральный директор MSP Group Деме Мекрас рассказывают Fox News Digital о том, как они пришли к сделке по выкупу 29-квартирного прибрежного здания в Норт-Бей-Виллидж.
«Ядовитая пилюля, которая представляет собой [требование] 100% выкупа, сильно осложняет дело. Поэтому они не так активно занимаются этим», — сказала она. «Слишком много неизвестного, чтобы пытаться сделать это — изменить устав кондо и попытаться таким образом снести здание. Так что я думаю, что в будущем ситуация изменится, поскольку застройщики будут рассматривать здания гораздо более пристально и терпеливо».
Джулиан лично столкнулась с войнами выкупа в конце 2025 года в Harbor Towers & Marina в Уэст-Палм-Бич, когда два застройщика подали в суд на нескольких владельцев, оказавшихся на линии огня в битве за контроль над зданием.
«Чего они не понимают, а я вижу это за кулисами, так это того, что эти застройщики скупают другие здания, которые для них более доступны, которые имеют больше смысла с точки зрения расчетов. И в конце концов рынок будет перенасыщен».
«Есть несколько зданий, в уставах кондоминиумов которых до сих пор есть формулировки, что 75-80% [владельцев] могут принять решение о ликвидации здания… Так что застройщики, скорее всего, проведут комплексную проверку и в первую очередь обратят внимание на эти здания», — сказала Джулиан.
«Я думаю, это дело действительно подчеркивает важность чтения учредительных документов», — отметила Блейк. «Для застройщиков очень важно проверять это и понимать, во что вы ввязываетесь, прежде чем включать это в свой план».
Помня о своей роли адвоката, Блейк также дала совет о том, какие исправления могут продвигать риелторы, чтобы гарантировать, что один или два жильца не смогут помешать всему сообществу избавиться от финансового бремени старого здания: «Разговаривайте с местными властями, разговаривайте с властями штата. Все должны быть информированы, чтобы они могли найти правильное решение. И мы бы это поддержали».
ПОЛУЧАЙТЕ FOX BUSINESS НА ХОДУ, НАЖАВ ЗДЕСЬ
Высокие взносы в кондоминиумах Флориды необходимы для безопасности зданий, утверждают застройщики недвижимости
Фил Гутман из Gutman Development Marketing, Ян Брюс Айхнер из The Continuum Company и генеральный директор BH Group Айзек Толедано объясняют Fox News Digital, почему они поддерживают законопроект Флориды «Кондо 3.0».
И хотя оба эксперта согласны с тем, что два основных изменения на рынке кондоминиумов Флориды делают важный акцент на ясности и коммуникации, Джулиан поделилась одним предупреждением о будущем рыночной среды.
«Немного начинает проявляться жадность. Так что [владельцы] отказываются [от предложений], пока не получат на много миллионов долларов больше [от предложений застройщиков]. Но чего они не понимают, а я вижу это за кулисами, так это того, что эти застройщики скупают другие здания, которые для них более доступны, которые имеют больше смысла с точки зрения расчетов. И в конце концов рынок будет перенасыщен», — сказала она.
«Так что, если они ждут, думая, что получат максимальную выплату, им, возможно, стоит пересмотреть это».
ЧИТАЙТЕ БОЛЬШЕ НА FOX BUSINESS
