Покупатели жилья боятся переплатить, говорит эксперт по недвижимости
Директор Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA) Билл Палти заявил, что правительственное агентство «активно оценивает» портативные ипотечные кредиты, которые позволят домовладельцу передавать свой кредит со старого дома на новый при переезде.
С портативной ипотекой домовладелец сможет по сути сохранить свою существующую процентную ставку и условия, вместо того чтобы погашать кредит и брать новый. Это стратегия, призванная оживить стагнирующий рынок жилья. Многие домовладельцы и потенциальные покупатели остаются в стороне, потому что не хотят менять свои ипотечные кредиты со ставкой ниже 3% на сегодняшние займы со ставками около 6,5%.
Старший экономист Realtor.com Джейк Криммел в комментарии для FOX Business заявил, что такие типы ипотечных кредитов несовместимы с архитектурой ипотечного финансирования в США и не решили бы более широких проблем с доступностью жилья, даже если бы были внедрены.
Криммел назвал предложение Палти «грубой попыткой «решить» эффект блокировки».
Когда обычный домовладелец переезжает сегодня, он, как правило, должен досрочно погасить существующий кредит и взять новый по текущим ставкам. Теоретически, сказал Криммел, если бы этот разрыв в ставках был единственным, что сдерживает мобильность, портативная ипотека могла бы разблокировать некоторую активность и высвободить предложение.
Однако Криммел указал на отчет ФРС за май 2025 года, который показал, что эффект блокировки объясняет лишь около половины недавнего снижения мобильности.
«Неясно, вернула бы портативность продажи к нормальному уровню», — сказал Криммел, добавив, что benefits портативной ипотеки также были бы «весьма избирательными».
По словам Криммела, от портативной ипотеки выиграли бы только нынешние заемщики с низкими ставками, в то время как арендаторы и домовладельцы без ипотеки по-прежнему столкнулись бы с сегодняшними ставками.
Но осуществимость, по его словам, является более серьезной проблемой.
«Ипотечная система США построена на секьюритизации, когда кредиты объединяются в пулы и оцениваются на основе конкретного объекта недвижимости, который их обеспечивает», — пояснил Криммел. «Ипотечные кредиты должны быть привязаны к дому, где они были выданы, чтобы инвесторы могли оценить риск обеспечения».
Если бы ипотека стала портативной, «обеспечение (и, следовательно, профиль риска всего пула) менялось бы в процессе», что разрушило бы логику секьюритизации. Они также нарушили бы модели, используемые для прогнозирования скорости погашения ипотеки домовладельцами и срока действия этих кредитов, что является ключевым для оценки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
Если переезд больше не требует от покупателей погашения текущей ипотеки, срок действия этих кредитов «резко и непредсказуемо увеличился бы», по словам Криммела. Следовательно, инвесторы потребовали бы более высокой компенсации за этот риск удлинения срока, что подтолкнуло бы «ипотечные ставки вверх, сначала резко, а затем структурно за счет более широкого спреда над 10-летними казначейскими облигациями».
Проблемы на этом не заканчиваются. Например, Криммел сказал, что выдача кредитов и их обслуживание стали бы гораздо сложнее, поскольку право удержания, условное депонирование, налоги и титульные обязательства зависят от конкретного объекта недвижимости.
«В целом, портативная ипотека может показаться хорошим способом смягчить эффект блокировки — нишевую проблему, уникальную для текущих рыночных условий; но широкомасштабное внедрение создало бы сложные технические проблемы и значительные непредвиденные последствия — многие из которых хуже, чем проблема, которую пытаются решить», — заключил он.
